为什么新的入门房成为许多中低收入家庭的出租房

  • 不断上涨的租金和住房成本使得许多中低收入家庭无法承受日益减少的住房选择。
  • 低收入和中等收入家庭没有足够的补贴或社会住房或“可获得的”住房选择。
  • 解决住房危机需要公共部门通过四个关键要素提供支持。

我们正处于严重的住房危机之中。不断上涨的租金和住房成本使得许多中低收入家庭无法承受日益减少的住房选择。在美国,多户住宅租金自 2019 年以来上涨 19.2%,并于 2023 年第二季度达到峰值。2023 年 11 月,加拿大租金同比上涨 9.9%。人们通常认为这是社会住房、补贴住房或政府资助住房的问题,但我们的最新数据揭示了更广泛的收入水平面临的挑战。

供需

解决社会住房需求方面仍然存在严峻挑战(英格兰有120 万户家庭在等候名单上)。然而,中等收入家庭可实现住房的平行赤字加剧了城市面临的新挑战,并扩大了与负担能力相关问题的影响。

以英国伦敦为例,伦敦计划的10 年目标是建造 522,000 个单元,相当于每年 52,200 个单元。然而,根据大伦敦管理局的年度报告,该市尚未达到这一年度目标。如果你认为这已经是一个保守的目标(到2020年,住房需求的标准方法估计每年需要提供93,000套住房才能满足伦敦的需求),那么很容易看出住房赤字将如何持续。

低收入和中等收入家庭没有足够的补贴或社会住房或“可获得的”住房选择。美国住房和城市发展部以及加拿大抵押贷款和住房公司都认为,当家庭支付的住房费用不超过税前收入的 30% 时,该单位可以负担得起。可实现的住房通常是指满足收入中位数 80% 至 120% 的家庭需求的住房。看看下面的美国全国租金负担热图,令人震惊的是,该国至少有 30% 的家庭面临租金负担。这表明一系列收入水平的供应严重不足。

为什么这场危机在今天更加重要?从10年房价收入比来看,房价远远超过工资。在加拿大和美国,10 年比率约为 50%——房价增长了收入的 1.5 倍。潜在的房主必须使用年收入的不可持续的高比例来购买房屋。在英格兰,国家统计局的数据显示,目前只有最便宜的 10% 的房屋被认为是中等收入阶层可以负担得起的。

新的入门房是出租的

对于许多充满希望的首次购房者来说,买房感觉遥不可及。全球房地产市场正在应对高利率和建筑成本膨胀的影响。美国30 年期固定抵押贷款的平均年利率目前接近 8% ,高于 2021 年 1 月的 2.65%。由于利率预计将大大高于过去十年的正常水平,许多家庭将发现获得住房所有权更具挑战性。而且,必须以更高利率重新抵押的家庭的每月抵押贷款付款将大幅增加。

这让购房者不禁要问:我应该继续租房吗?许多因素使租房比拥有住房更具吸引力和可行性。除了抵押贷款之外,拥有住房还需要额外的资本成本,例如首付、经纪人费用、利息支付和维护费用。这些成本综合起来,导致家庭每月的成本更高。在美国,平均每月房屋付款成本现在为 3,322 美元——平均每月新租赁付款几乎便宜了 1,000 美元。

租赁还为房主提供了比拥有房屋更大的灵活性。租户可以比房主更轻松地搬到新家,如果您的住房需求发生变化,这将是一个巨大的好处。此外,租赁通常配有更好的设施和服务,例如健身中心。

即使家庭决心购买,许多人也将无法找到他们能买得起的房子。虽然利率上升应该会给房价带来下行压力,但迄今为止,房地产市场的弹性令人惊讶。这背后有多种因素,但本质上供应仍然紧张,因为在当前的调整期间强制出售和收回有限,这与之前的周期形成鲜明对比。

从根本上说,房主往往不愿意以低于其感知价值的价格出售房屋,除非迫不得已,从而限制了供应。此外,新抵押贷款的成本也对想要出售的房主构成阻碍。这种“锁定效应”会激励房主留在他们现在的房子里。由于房主选择不出售且住房建设跟不上步伐,待售经济适用房的数量持续减少。

成功的四个关键因素

主要城市如何与私营部门合作改善可实现住房的提供?传统上,税收抵免是公共部门为进一步实现住房开发而提供的激励措施的支柱,但这些并不是公共部门众所周知的工具箱中的唯一工具。解决住房危机需要公共部门的支持,这需要四个关键要素:

1. 感密度

最大的挑战之一是缺乏可用于开发的土地。在欧洲城市,可供开发的土地所剩无几。此外,分区限制阻碍了多户住房单元的交付。这里的主题是促进密度的政策。开发商必须能够在较小的地块上建造更多的单元,以实现经济可行性。然而,密度的性质必须适合社区的结构。许多主要以单户独立住宅为主的社区不具备支持中高层多户住房开发的能力。相反,合理的密度变化可以改变分区,以允许在一块地块上建造多个住房单元,或者引入附属住宅单元(ADU),例如车库公寓。

为了应对住房危机,美国各地正在兴起 ADU 以及允许 ADU 的分区改革。作为美国最热门的 ADU 市场之一,南加州尽管面临经济逆风,但需求依然强劲。自 2017 年以来,全州 ADU 的许可证申请量稳步增长, 2022 年许可证申请量将增加三倍,达到 30,000 份。虽然 ADU 许可证申请数量与已完成的 ADU 数量之间存在一定滞后,但对额外住房解决方案的需求表明许可证申请将继续增加。

2. 强大的社区参与

尽管城市改变了分区法规并减少了对多户住宅建设的限制,但开发商仍然面临着一个更大的、可能更可怕的障碍:社区成员说,“不在我的后院”。这是大规模城市发展的一个臭名昭著的障碍,但这场运动有一个重要的收获:获得社区的支持至关重要。当增加密度和提供额外住房的提议遭到反对时,我们如何找到解决方案?

早期社区参与和城市调解可以促进与社区利益相关者的富有成效的对话,并产生创造性的解决方案。正如我的同事Eime Tobari 所讨论的,弄清楚每个社区的“好”是什么样子至关重要。住宅开发商 Groupe Prével 最初因其拟议的加拿大大蒙特利尔 Village Lacey Green 开发项目而遭到社区强烈反对,因为该项目需要改变分区。为了寻找解决方案,我们成立了一个工作组,其中包括来自普雷维尔、市政府和社区的代表。在城市调解员的帮助下,工作组找到了一个适合所有人的设计解决方案。

3. 公共部门的替代激励措施

公共部门拥有除税收优惠之外的其他工具,有助于解决创建经济适用房的障碍。在美国,停车位最低标准等规划要求限制了多户住宅开发的规模。减少或取消强制性停车最低标准可以开辟更大面积的开发土地。伊利诺伊州芝加哥市的露西·冈萨雷斯·帕森斯公寓 (Lucy Gonzalez Parsons Apartments) 用 100 套新住房取代了市政府拥有的地面停车场,其中 50 套经济适用房,占芝加哥地区中位收入的 60%。芝加哥推出的2022 年互联社区条例通过减少停车要求、扩大 TOD 边界和新的密度奖励指南,使这一 126,000 平方英尺的开发项目的交付成为可能。

除了放宽停车要求外,城市还可以“快速跟踪”某些经济适用住房解决方案的规划申请。伦敦计划引入了开发提案的快速通道,提供 35% 的经济适用房并满足其他相关规划要求。城市可以使用快速通道等机制来简化规划流程,以激励经济适用房的建设。

最后,城市可以为提供额外经济适用房的开发项目提供密度奖励。这些奖金有多种形式,可用于增加每英亩的住宅单元数量、增加建筑高度并改变建筑面积比——或开放开发地块的比例。加利福尼亚州圣地亚哥 2016 年推出的密度红利帮助建造了 463 套经济适用房。

4. 可持续基础设施

除了确保社区基础设施能够支持发展之外,还面临实现可持续发展的挑战。公共部门必须考虑建筑环境的未来以及不断变化的全球气候的潜在影响和风险。下一波绿色基础设施发展——以及如何考虑公共交通、能源、水和资源需求——将严重影响城市解决住房问题的能力。

在正确的地方提供正确的解决方案

在我们的城市实现繁荣的住房部门是未来最大的挑战之一,需要强有力的领导力和适合独特地区和市场的创造性解决方案。我相信,房地产界能够应对挑战,并在创造造福所有人的繁荣场所的关键工作中成为变革性的合作伙伴。

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