如何让住房负担得起？
- 世界各地长期缺乏经济适用房。
- 未来12个月，主要市场面临更大的衰退风险，进一步给发展带来压力。
- 论坛与仁人家园首席执行官乔纳森·雷克福德 (Jonathan TM Reckford) 进行了交谈，探讨了在当前经济形势下建造更多经济适用房所需的条件。
国际货币基金组织预计，全球经济增速将从2022年的3.2%放缓至2023年的2.7% 。高通胀和停滞的工资加上前所未有的量化紧缩正在加剧全球经济衰退的风险。
在此背景下，世界各地严重缺乏经济适用房。土地短缺以及贷款、劳动力和材料成本不断上升损害了供应，再加上需求增加，导致住房成本增长快于收入增长（见图表）。
据联合国人居署称，到2030年，世界每天需要建造96,000套新的经济适用房，才能为估计需要获得适足住房的30亿人提供住房。
住房不仅仅是拥有一个安全的居住场所，它是获得就业、教育、健康和社会服务的先决条件，也是可持续发展目标的核心。
尽管前景黯淡，但仍有机会通过为最需要的人建造更多经济适用房来创造就业机会，其中包括护士、教师和消防员等主要劳动力参与者。有远见的城市必须与开发商密切合作，找到长期负担能力的公平解决方案。
下是雷克福德讨论的有关住房负担能力的几个要点。
“经济适用房短缺”
“全球特定市场存在资产泡沫的风险。但更广泛地说，全球大多数市场都存在供应严重短缺。因此，我们面临两个不同的问题。低利率趋同过去几年的利率上涨以及大量私人资本的涌入，都做出了贡献。我们看到，在疫情期间，许多人想要拥有更多的房地产，在某些情况下还想要拥有第二套住房，千禧一代终于开始购买房屋。
“我们确实在多伦多、韩国和新西兰等地看到了惊人的价格。我认为多伦多都会区的独立式住宅中位数已超过1,000,000加元。”
“成本上升”
“很多城市的数学都被打破了。我们是一家心地善良的开发商，但实际上我们无法建造一个中等收入60%的家庭能够负担得起租金或购买的东西。仅两年前，在仁人家园的市场中，正在以 120,000美元建造房屋，这些房屋现在的估价为200,000美元，在我们以 200,000 美元建造的地方，他们的估价为350,000美元。
“占地区中等收入80-120%的人对住房的需求也很大。这就是我们所说的护士、教师、消防员和公共安全官员的劳动力住房。他们买不起许多这些高收入地区的住房。成本市场也是如此。”
“对迫在眉睫的经济衰退的担忧”
“展望未来24个月，我们将面临全面的负担能力危机，价格高得不可持续。高劳动力成本和供应链中断也加剧了这种情况，这些因素导致了建设速度放缓以及木材和其他材料成本的大幅上涨。所以，我确实认为我们会看到材料方面适中，这将有助于降低成本。
“利率上升对于试图购房的人来说是个坏消息，但它会稍微踩一下刹车，这可能会稍微降低价格，特别是在高端市场。当然，不幸的是，这将导致价格上涨。”使融资和建造更多单元变得更加昂贵。所以，这实际上会产生负面影响。所以总的来说，我认为，如果经济衰退，我们将面临挑战，投入我们所需的投资水平建造更多单位。”
“在低端市场建立的机会”
“从乐观的一面看，对于成长型城市来说，这是创造就业机会和缓解通胀的一种方式。因此，现在正是投资中低端市场住房的最佳时机。这实际上有助于降低通胀。
“我认为关键是城市与开发商合作，提供激励和奖励，这样他们就可以获得公平的回报，同时仍然创造大量供应。
”
—— 乔纳森·雷克福德。
“如果我们只关注大棒而不关注胡萝卜，危险在于我们建造了一些负担得起的单位，但我们没有触及问题的严重性。因此，我认为可以采取一些措施，例如让人们更容易、更快地建造 – 密度奖励，调整停车要求 – 因为现在我们有更多的人住在靠近交通或靠近工作地点的地方。所有这些都可以降低开发商的成本，从而使他们更容易在低端建造更多市场的”。
“开发商和城市必须共同努力”
“开发商是理性的行为者，我认为仅仅妖魔化开发商不会让我们获得所需的住房数量。所以我的观点是，理想的情况是通过谈判建立适当平衡的伙伴关系。我认为城市可以期待如果他们分配更多土地，他们就可以围绕负担能力制定更多契约。从长远来看，我们可以在考虑永久负担能力的情况下建造新单位。
“但这一切都是为了想出一些既能在经济上也能在社会上发挥作用的东西，并以有意义地增加供应的方式做到这一点。问题是，当我们现在需要大量单位时，太多的这些东西创造了少量的单位。”
“让所有人都能负担得起的住房”
“风险如此之高，因为对于我们这些一直拥有良好住房的人来说，我们认为这是理所当然的。对于负担不起的家庭，他们将收入的50%或60%用于住房或居住过度拥挤、不安全的住房。这对于我们希望孩子们在生活中得到的所有其他东西来说至关重要。”
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